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【相談内容】

１５年前に父が死亡し、現在実家に後妻が一人暮し。

実家は借地、建物は父名義のままで
遺産相続・名義変更等の法律的な手続きは一切していません。

兄弟は７人。

父が土地を借り、家を建てたのは約50年前。家は老朽化が進んでいる。
実家の建物の一部、１階を３店舗に貸している。
（ひとつの店舗は亡父との契約、残り２店舗は数年前に義母と契約）

現在3店舗あり、家賃収入あり。

＠相談したいこと

①３店舗の家賃は遺産相続の対象になるのでしょうか？

②遺産相続の対象になる場合、これから家賃の半分でも兄弟でもらうことかできるのでしょうか？

③後妻とは養子縁組をしていないが、後妻が亡くなった場合、相続はどうなるのか？
　店舗との関係はどうなるのか？　今までのように家賃をもらうことができるのでしょうか？

④後妻が亡くなった場合、地主から土地の返却を要求されたらどうなるのか？
　（借地の期限はなく特別な取り決めもないが、現在の契約者は亡父。
　亡父から長男に名義変更はできるのか？）
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【回答】

①父の相続財産は、土地の借地権
　（地域によりますが、土地評価の５～７割程度）と建物等です。
　　それを誰が相続するかによって当然家賃も相続財産ですが、
　　分割が決まらないうちは相続人全員に権利があります。

②法定割合は配偶者１／２、子供１／２ですから、もらうことができます。
　　遺言書はなかったのですね？

③後妻の相続人は、後妻の実子、子供がいなければきょうだいになります。
　　後妻が亡くなってから、こどもだけで父の遺産分割をしてもいいかもしれませんが
　　後妻の権利を兄弟が主張してくると複雑になります。
　　後妻に亡くなったら父の実子に遺贈するという内容の遺言書でも書いてもらえば相続できます。
　　家賃は今は後妻が全部もらっているだけで、本来は子供にも権利があります。

④土地の契約は相続人に（長男でもいいのですが）名義を変えてもらうことです。
　　名前を変えた人は借地権を所有することになるので、家賃との兼ね合いを整理する必要があります。